太古地產 (2)

太古地產 (2)

太古地產是香港地產業的後起之秀，創辦於1972年，1977年在香港上市。當時因為成功發展太古城，實力迅速增加，到1979年底，太古地產的市值已達18.7億元，躋身香港十大地產上市公司之列。1983年底，太古地產市價升至40.1億元，已成為香港僅次於置地的第二大地產上市公司。當時，太古地產擁有可出租樓宇面積380萬方呎，同年租金收入1.69億元。1984年，股市低迷，太古地產被私有化，成為太古集團旗下的全資附屬公司。
踏入過渡時期以後，太古地產在地產市場上日趨活躍。1985年4月，香港地產業因中英聯合聲明的正式簽署而開始復甦，太古地產以志在必得的姿態，在官地拍賣會上接連擊敗華資及南洋財團，以7.03億元價格，奪得地盤面積達11萬多方呎的金鐘域多利兵房一號地段。1986年5月，太古地產再以10.5億元價格投得毗鄰的金鐘域多利兵房2號地段，面積達17.2萬多方呎。
太古地產實際上用17.08億元購入金鐘黃金地段28.7萬方呎土地，太地計劃在該地段上發展兩幢商業大廈、3間一流酒店、豪華公寓及全服務式酒店住宅，以及中區最龐大的購物中心，總樓面面積達500萬方呎，命名為「太古廣場」。太古廣場的發展計劃分兩期進行，第一期從1985年動工，到1989年完成，第二期則在90年代初相繼落成。整項計劃的總投資，除17.08億元地價，還包括21.5億元建築費用，以及利息成本及興建酒店時的巨額裝修費，總額達50億元之巨。太古地產透過對金鐘太古廣場的龐大投資，建立起其在金鐘地區的領導地位，為集團在地產業的發展奠定了堅實的基礎。
80年代末，太古地產又在港島則魚涌策劃大型地產發展計劃。則魚涌對太古集團其有特殊的意義，一個世紀以前，太古就已在則魚涌糖廠街28號開設遠東聞名的太古糖廠。不過，太古地產銳意發展則魚涌更重要的原因，是看好該地區未來的商業發展潛力。有人說香港每十年就有一幅旺地誕生，百多年前中環一帶極旺，之後中環、灣仔、銅鑼灣相繼蓬勃發展，則魚涌極可能是下一站。
其實，早在80年代，太古地產已在則魚涌積極收購物業。1992年12月，太地以5億元價格購入糖廠街南華早報大廈，3個月後再斥資7.5億元收購華蘭路22號凸版大廈。至此，太古地產在則魚涌擁有物業已達8幢之多，包括德宏大廈、香港電訊大廈、多盛大廈、和域大廈、常盛大廈、康和大廈，以及南華早報大廈和凸版大廈，總樓面面積接近400萬方呎。其中，已完成重建的德宏大廈和多盛大廈已相繼出租，每1幢新廈均以行人天橋或通道與其他大廈相連，再與太古城連接，整個發展計劃將跨越下世紀。太地將這個商業城堡命名為「太古坊」，太古坊鄰近地鐵站和束區海底隧道出口，交通便利，極具商業發展潛力，其目標租客將是那些在中環保留一個小型辦公室，但希望在則魚涌找到一流辦公樓的機構。
目前，太古地產已成為香港著名的大地產集團。據1998年度太古集團的年報，太古地產擁有的投資物業，總面積達1,120萬方呎，另有160萬方呎正在或有待發展中，並持有太古廣場三家酒店各20％股權。已建成投資物業中，商業樓宇達887.4萬方呎，工業樓宇181.1萬方呎，住宅樓宇868萬方呎。換言之，太古地產已與九倉，新地等鼎足而立，成為香港規模最大的地產投資集團之一。

（原載《香港地產業百年》馮邦彥　著　三聯書局）

太古地產 (1)

太古地產 (1)

1960年代期間，太古不斷出售所擁有的土地，包括則魚涌太古宿舍地段，後來建成「海山」、「海景」、「福昌」等擠迫不堪的白鴒式住宅樓宇，70年代初又將華蘭路東側土地脫手，結果建成皇冠車行、仁孚工業大廈、寶峰苑及惠安苑等樓宇。
1972年，太古集團眼看香港地產業日漸興盛，而世界航運業則開始不景，遂創辦太古地產有限公司，向地產業進軍，計劃關閉太古船塢，將其所擁有的龐大土地作地產發展。初期，太古因感集團缺乏地產專才，為吸收經驗，於1973年與陳德泰旗下的大昌地產聯合收購小型地產公司健誠置業，改組為太古昌發展，並將太古城第一期地盤注入。後來，太古高層大概覺得太古船塢再發展的規模實在太大，沒有必要與大昌分享，遂於1977年收購太古昌發展全部股權，並將太古地產在香港股票市場掛牌上市。太古地產後來發展成香港著名的地產集團之一。
太古地產創辦後即看手籌劃著名的高尚大型私人屋村太古城發展計劃。1974年，太古地產宣佈，將在面積達230萬方呎的太古船塢地段興建商業中心、學校、戲院和住宅樓宇等綜合發展屋村，該屋村將命名為「太古城」，全部共建50幢28至32層高的高尚住宅大廈，逾10,000個住宅單位，可供4.5萬人居住，以及一個規模巨大的商業購物中心—─太古城中心。整個計劃預計需時8年，總投資約13.5億元。
太古城計劃分五階段十期進行，整個工程從鄰近英皇道地段由東而西、由南到北進行，故每期新建成樓宇均有海景，這是太古地產精明之處。不過，太古城興建初期，太古地產對地產發展尚未建立信心，經營作風保守，在資金籌集上主要通過將太古地產上市集資，以及售賣土地進行，先後將賽西湖和太古山谷部分土地出售，售得1.2億元現金，作為發展太古城初期啟動資金。結果，購買土地的長江實業和南豐集團都從後來發展的賽西湖大廈和南豐新村中賺取巨利。太古城發展初期，太古地產主要採取與其他財團合作的形式，如與怡和合組太古施利亞發展，由該公司向太古地產以市價購入地皮，建成後將利潤分成，這種發展方式一直維持到首四期18幢樓宇建成後才告結束。
太古城計劃從1975年動工，首五期及第十期是28至30層高的雙十型大廈，使每個單位可獲充足陽光和空氣，又能縮短走廊長度，住宅單位面積由600至900方呎不等，屬中型住宅樓宇。第六至第九期是30至32層高的鑽石型大廈，俯視海港，故稱為海景花園。每幢大廈中央核心都設有公共設備，包括剪式樓梯、垃圾槽、水電錶房和電梯。絕大部分住宅大廈都坐落在寬敞的平台上，平台花園貫通城內各幢樓宇，人車分道，安全方便。太古城，中部還設有個全港規模最大的購物商場，總面積達300萬方呎的「太古城中心」，商場內是數百家的精品店、百貸公司、超級市場、酒樓餐廳、電影院以及滾軸溜冰場等各種娛樂設施，並有一幢高級寫字樓，包羅萬象，應有盡有。由於太古城的建集比例（即覆蓋率）僅25％，即約有40畝土地闢作花圉、娛樂場和休憩場地，居住環境堪稱一流。
太古城整個發展計劃，到1985年大體完成，歷時10年。經過80年的滄桑，佔地宏大、遠東著名的太古船塢，轉眼間發展成居住5萬人口的自給自足社區、港島著名的高尚住宅區及全港規模最大的私人屋村之一。區內的太古城中心，成為港島東區一個極具潛力的展覽和購物娛樂中心，到90年代該中心每日人流量高達7萬人次，假日或周末更達15萬人次，這個數目在外國大型商場差不多是一周的總人數。
太古城住宅單位首期在1976年推出，最早兩幢大廈「洞庭閣」及「鄱陽閣」的售價是每方呎200至230元。當時，太古地產擔心銷售不佳，優先讓太古集團和金門建築公司的僱員享折扣認購，以造成「短期內售清」的效應，吸引市民注意。不過，洞庭閣入伙後，太古城住宅即以其高級住宅形象吸引了不少買家，售價輾轉上升，1977年第四期「唐宮閣」、「元宮閣」公開發售時，售價已升至每方呎300元，買家和炒家提前48小時排隊，要勞動警方派員維持秩序。到1981年地產高峰期，太古城住宅售價甚至上升到每方呎1,300元。當時，即使以平均價計算，太古城因為土地成本低，每方呎樓面地價成本僅70元，每方呎樓面毛利高達700元。這還不包括可供出租的260萬方呎商場等，其盈利之豐厚可想而知。太古城成為太古地產引以為傲的傑作。自此，太古地產的實力、經營手法、聲譽深受行內人士的賞識和稱讚。

（原載《香港地產業百年》馮邦彥　著　三聯書局）

安全套市場

安全套市場

市傳杜蕾斯（ Durex）母公司利潔時（ Reckitt Benckiser）擬收購研發「偉哥安全套」的英國藥廠富利（ Futura）

富利早前與杜蕾斯合作，研發及推出擁有壯陽成份「 Zanifil」啫喱、俗稱「偉哥安全套」的 CSD500。該款安全套主要效用是透過外敷延長男性持久力，業內人士估計，產品可於未來 5年內，為杜蕾斯每年增加 1.5億美元（近 12億港元）的銷售額，因此吸引利潔時收購富利股份，進一步擴大安全套市佔率(全球安全套市場規模估計至 2015年時會擴大至 60億美元（約 468億港元），銷量達到 270億個。)。

據富利表示，該款安全套最快可於年底前，在 29個歐洲國家發售。
事實上，「偉哥安全套」已獲歐盟批准，準備於年尾於歐洲 29個國家發售。雖然杜蕾斯貴為環球安全套「一哥」，佔全球安全套銷售的 42%。但杜蕾斯於美國市場份額僅 6至 8%。反而業界第二、由 Church& Dwight生產的 Trojan安全套卻佔全美安全套銷售的 75%（美國藥物管理局仍未批准「偉哥安全套」推出市面）。